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任志強隱退1年華遠地產江河日下，長沙當地集資和定向建房嚴重擠占外地房企份額。

曾在任志強的執掌下，華遠地產進入湖南長沙市場已達7年之久，雖占據瞭長沙的“絕版”地理位置，產品品質也廣受好評，但銷售卻一直不溫不火，倍受煎熬。

難道，沒有任志強站臺的華遠地產正江河日下？長江商報瞭解，截至2015年第三季度末，華遠地產的“存貨”約為159億元，逼近160億元大關。去年11月任志強瀟灑隱退，而新任掌門人孫秋艷上任面臨的考驗之一，就是越積越大的存貨“堰塞湖”。有業內人士稱，任志強留給繼任者的是“燙手山芋”。

連日來，長江商報記者專程奔赴長沙，實地探訪華遠地產佈局華中地區首個也是目前唯一一個項目華遠·華中心瞭解到，開發商有意將該項目打造成城市標桿項目，甚至成為長沙名片。不過，事情並非想象的那般順利。

當地一位不願具名的房地產研究人士告訴長江商報記者，嗦粉、吃茶、泡吧、逛街……長沙人愛吃，也會玩，尤其是在娛樂上面不落人後。外地房企多認為長沙是一個價值窪地，然而，時至今日，由於單位集資建房、定向開發的房子等非正常商品房擠占瞭相當一部分市場份額等因素，進入長沙市場的外地房企無一不覺得“苦不堪言”。

因此，華遠地產在長沙當前的遭遇絕非孤例。

“另類”開發商遭遇賣房難

華遠地產在長沙當前舉步維艱，華遠·華中心項目今年前三季度累計完成銷售面積不過30.5萬平方米，還有一半以上的房子等待銷售。

一直以來，華遠地產頗為看重的長沙項目，銷售面積不過2萬平方米。財報顯示，華遠地產在長沙還有72.3萬平米的總建築面積。

12月16日，長江商報記者探訪發現，華遠·華中心位於長沙市湘江東岸老城區，緊鄰湖南人氣最旺的民俗美食街坡子街，可遠眺橘子洲和嶽麓山，項目包括住宅、酒店式公寓、商業、寫字樓和酒店，是華遠地產第一次嘗試城市綜合體項目，也是其在長沙的第一個項目。

華遠地產長沙公司營銷總監任鈸文在接受長江商報記者采訪時表示，華遠·華中心並非快周轉項目，一直以來都是按照自己的節奏在銷售，“項目在長沙的高端住宅市場占有重要地位，銷售金額和面積一直都相當靠前”。

當地房地產市場人士稱，華遠地產長沙分公司總經理許智來是一個很有情懷的人，他曾提及，用最好的建築材料，加之最高端的小區配套和服務，即是現代人生活的豪宅。而華遠·華中心的產品也贏得瞭業界認可。

一位曾多次參觀華遠·華中心樣板間的開發商告訴長江商報記者，“項目雄踞長沙核心地段，擁有絕無僅有的地理優勢，可謂占據瞭‘黃金碼頭’。好多開發商都將房子買在這裡，還是因為認可它的品質，認為物有所值。不過，當初華遠地產通過並購拿地，成本也不低。目前來看，這個項目品質不錯，價格不低，賣得也不算很好。”

截至2015年12月18日15時，記者登錄長沙房產政務信息網看到，華遠·華中心項目批準預售總套數為2102套，住宅可售套數為1156套。其中，華遠·華中心A、B座有住宅總套數284套，目前隻剩下10套待售；2號樓有住宅907套，已售50套，還有857套待售；3號樓289套住宅目前還未售出一套；4號、5號樓均為非住宅，已售出29套，還有515套可售房源。

不可否認，湘江東岸一直以來就是長沙的商業中心，配套成熟，交通四通八達，是長沙“五一路時代”下當之無愧的豪宅區。不過，買房人群就像一座金字塔，位於塔尖的人畢竟是少數。相較於長沙市場不到7000元/平米的均價，該區域板塊均價在每平方米20000—23000元，而華遠·華中心高於項目所在區域平均價格5%以上。上述開發商稱，“長沙地區有高端消費能力的人畢竟有限，很多人認可它的品質，卻掏不起腰包。而且現在過河也方便，有人算賬說，隨著河西濱江板塊的崛起，在河西500萬可以買兩套豪宅，應該是更劃算一些。”

華遠進入長沙正值房價調控期

“作為華遠佈局華中地區的第一顆棋子，華遠的到來或許不是最好的時機。彼時的長沙，房價正從一片叫好的瘋長期開始進入調控低谷期。”業內人士告訴長江商報記者，華遠·華中心作為華遠佈局長沙的重點項目，是個名副其實的“富二代”，任志強對該項目也頗為重視。

華遠·華中心的前東傢為湖南青和投資集團，原定名為“金外灘項目”，2008年，任志強對外公開表示，華遠已獲得該項目公司的實際控制權(占93%的股權)，隨後任志強再度宣佈，“坡子街可以說是長沙的發源地，華遠在長沙落戶的首個項目就選擇在這個城市的心臟部位，計劃將在這一項目上投資逾100億元。”

2009年5月15日，華遠·華中心一期啟動拆遷，但項目的進展似乎並不太順利，曾傳出施工過程中發現文物，一度有重新修改規劃的風險，不過華遠最終涉險而過；2010年11月再次傳出消息，長沙市坡子街福勝街5號一名24歲青年因項目所屬地塊拆遷問題自縊身亡，後雖澄清為感情問題，但對項目拆遷的影響卻已形成。

多年過去，華遠·華中心A、B兩棟已經進入清盤階段。但是記者走訪發現，在1期和2期之間依然有一棟與建築風格格格不入的舊樓立在那裡。由於該地的產權問題沒有得到妥善解決，拆遷工作也一直無法進行，即便改動瞭原有的設計方案，依然破壞瞭整體打造的高端氛圍。

同時，站在華遠·華中心的營銷中心放眼眺望，南區大片土地被民宅占據，拆遷是個大難題。華遠地產長沙公司相關負責人在接受長江商報記者采訪時表示，長沙的項目原本是老舊城區，公司將其分成南北兩區，北區目前已陸續建成多棟超高層建築；南區卻還在規劃中，因拆遷問題，目前甚至連項目進展時間表都無法預計。

“該項目因其不可再造的稀缺地理位置，和開發商對長沙文化和消費心理的理解，決定瞭項目的開發成敗。拿地時，該項目的樓面地價估計已經超過瞭當時長沙可比區域的房價，倘若沒有政府的核心支持，尤其是在拆遷和規劃方面的支持，該項目必然面臨困境。”熟知長沙市場的業內人士曾預言。

外來房企落入價值“窪地”陷阱

熟悉當地市場的業內人士稱，外來開發商都認為，長沙人有錢進行娛樂消費，自然也有錢買房，來之前覺得是一塊價值窪地，來之後才發現是一個陷坑，單位集資建房、定向開發的房子和物業小區等非正常商品房擠占瞭相當一部分市場份額，“外地開發商到長沙來，沒有幾個不後悔的”。

作為長沙房地產市場外來品牌的開拓者，浙江郡原地產總裁徐小衛2003年率領當時的浙江南都房產運營團隊進入長沙。“南都進入長沙時，長沙市城區的房價也就2000元/平米上下，市區新房的年銷售量在400萬平米左右。公司在長沙的處女作——位於二環之外的西街花園項目，當年以近3000元/平米的均價面市，受到瞭市場熱捧。”郡原地產長沙公司高管陳曉康，回憶起當年跟隨徐小衛開拓長沙市場時的情景仍激情滿懷。接下來幾年，該團隊還開發瞭一系列商品房項目。

然而，令包括徐小衛、陳曉康在內的不少外來開發商高管意想不到的是，多年後的今天，當長沙市區新房的年銷售量躍上千萬平方米的臺階，房價卻仍是一塊價值“窪地”。

長沙新峰地產研究院的數據顯示，到2008年底，長沙市商品住宅的均價僅為3392元/平米。之後，長沙房價開始持續上漲，到2013年底達到最高點6259元/平方米。隨後便開始一路下跌，2014年底的均價約5844元/平米，遠遠低於中部地區武漢、南昌、鄭州、太原、合肥5個省會城市，也落後於國內70個大中城市。

“華遠給長沙項目不僅帶來瞭技術、資金、人才和管理等方面的支持，也為長沙樓市品質的大幅提升做出過貢獻。但受低房價的拖累，占據繁華地段的華遠·華中心項目，雖擁有完全可與一線城市比肩的高端品質，卻在長沙賣不出價，這不得不令人深思。”來自深圳的地產資深策劃人邰貴軍感慨道。

市場觀察人士表示，由於樓市長期無法提振，部分外來開發商和民企已經開始看空後市，甚至正在逐步退出長沙市場。

巨大庫存讓市場供需失衡

“開發商想把房子變成錢，而不是把錢變成房子。”長沙市房地產開發協會副秘書長歐陽學海認為，樓市存量依然巨大，長沙房地產開發商多忙於去化跑量、回籠資金，投資意願和新開工意願並不強烈。

長沙市房地產開發預警預報信息系統數據顯示，截至2015年4月，長沙市本年的房屋施工面積達到瞭8992.47萬平方米，長沙樓市去化周期預計至少還需要19.4個月。

最近，湖南中原研究中心發佈的《2015年1—11月長沙樓市總結研究報告》指出，經過半年多消化，長沙市場存量得到較大化解——截至2015年11月底，新建商品住宅存量1270萬平米，去化周期縮短為10個月。

“目前相應機構的數據是指長沙已辦瞭預售證的存量。就像是擺在貨架上沒有賣出的貨，還沒算庫房裡的。”歐陽學海表示，目前長沙市項目建到10層辦理完預售許可證才納入存量統計，“但已經建到瞭10層以上、尚未辦理預售許可證的，也應該算存量”。

巨大的庫存已經讓長沙樓市供需失衡，而一種頗有本地色彩的“公務員小區”更讓當地商品房銷售備受煎熬。

一位長沙房地產人士透露，以“公務員小區”為代表的定向商品房開發，在滿足瞭一部分群體的利益的同時，也使得相當一部分購房者的有效需求被非正常分流，影響到市場購買的積極性。在長沙，省政府、市政府、區政府都進行過大搬遷。為解決公務員的上班距離問題，從2000年開始，省、市、區各級黨政部門“公務員小區”不斷出現。這些小區表面上是市場開發，但實際上是假借市場化的模式，指定開發商，指定價格。

以“公務員小區”為代表的定向商品房開發，在當地已是大行其道。一些國有企事業單位也借搬遷之機，聯手開發商拿地定向開發商品住宅，有的甚至是由本單位直接註冊房地產開發公司，尋求各種渠道，以量身定做的方式摘牌土地。

一位在事業單位上班的長沙本地人告訴記者，自己在單位附近有一套“分配”的房子，另外在外來房企開發的某樓盤處還有一套住宅。此前有媒體報道稱，有的項目僅憑一張設計圖紙，就以低於周邊市場價一兩千元以上的單價，面向本系統或單位職工集資，緩解開發商融資難題。由於有價格上的明顯優勢，不少有房的公務員或單位職工甚至以10萬至20萬元的價格將指標倒賣。

“本來這一部分有購買力的群體，可以到市場上購買商品房，拉動住房消費。”在長沙進行房地產開發的申先生曾向媒體大倒苦水，而現在來看，“外來開發商在長沙市場真是苦不堪言。”

位於長沙的華遠·華中心一期A、B兩座超高層建築，上部為高端住宅，下部是商業裙樓。

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