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新聞來源http://news.hexun.com/房屋二胎利率試算貸款全省皆可處理2013-10-17/158804555.html

內容來自hexun新聞

開發模式轉變勢不可擋 投資超萬億 房企紮堆旅遊地產

本報記者 薑燕 劉娟發自上海、重慶旅遊地產作為新興業態在過去的兩年裡飛速發展,且這一勢頭在今年更為“激進”。萬達集團投資300億元建青島東方影都後不久,日前,復星集團宣佈三年內投資100億元建迪拜亞特蘭蒂斯酒店中國三亞版本,並稱未來將加大旅遊商業領域的投資,投資規模將達千億元級別。同時,保利地產(600048,股吧)、佳兆業集團等標桿房企分別在浙江慈溪、遼寧等地大興旅遊綜合體項目,投資手筆均過百億元。這些,還僅是旅遊地產投資領域的“毛毛雨”。在這一行,有著最規模龐大、成分復雜的開發軍團,而按照克爾瑞的數據統計,截至2012年底,中國旅遊地產項投資總額破萬億元,超過1/3的百強房企均涉足旅遊地產開發。然而,在遭遇蜂擁而至的投資熱潮之後,旅遊地產已經開始面臨消化難題。當大部分旅遊地產的投資者年收益率僅在3%-4%徘徊時,市場不得不重新考慮旅遊地產是否出現泡沫及其解救之道。旅遊地產激進開發進行時歷經兩年多醞釀和等待之後,雅居樂計劃投資200億元打造的“西雙版納雅居樂旅遊度假項目”,終於敲定瞭首批拿地事項。10月10日,雅居樂對外發佈新聞資料稱,已以2.4億元人民幣的總代價取得西雙版納的13幅相連住宅地塊使用權,其總占地面積為52.9萬平方米,約合793.5畝。雅居樂並未透露此次拿地的方式。但不可置否的是,上述首批土地獲取僅是個小開端,按照西雙版納當地官方資料,“西雙版納雅居樂旅遊度假項目”規劃控制面積高達1700多公頃,約合1.75萬畝土地。如此飽含熱情地進駐西雙版納的,並不僅雅居樂一傢。事實上,近兩年大規模的房地產資金蜂擁而至,已讓這個雲南邊陲小城有瞭與三亞並肩的“熱度”。西雙版納州招商局資料顯示,西雙版納旅遊地產投資額平均增速在雲南省16個地州市中排名第一,開發熱潮已經遠超過大理、麗江和騰沖等地州,開發早已升級到“百億投資、萬畝規模”的階段。而據時代周報記者調查瞭解,雲南當地以富民、玉溪、普洱為代表的新一批區域,也已經開始向西雙版納、麗江、大理等雲南成熟旅遊熱點區域靠攏。萬達、雅居樂、龍湖、華僑城、世紀金源、中坤、方興地產、中弘股份(000979,股吧)等幾十傢一線房企攜重金紛沓而至,據不完全統計,截至2013年6月,新一輪的雲南旅遊(002059,股吧)地產開發總投資已達萬億元,總占地規模超過20萬畝。同樣,各路資本在海南國際旅遊島的投資熱情更高。據克爾瑞數據顯示,截至去年年底,全國已面市的2259個旅遊地產項目,分佈在85個城市和地區,其中海南占據半壁江山。眼下,盡管當地道路沿途早被五花八門的樓盤廣告所淹沒,但仍在不時迎來各行各業的巨頭。10月10日,復星國際對外宣佈,三年內將投資逾100億元,在海南三亞海棠灣國傢海岸打造一座頂級的七星級酒店及海洋公園—亞特蘭蒂斯,據悉,其最貴客房價格一晚高達37500美元。房企瘋狂投入旅遊地產的案例,在廣東惠州等多地都有類似的版本。如在惠州東南沿海170公裡延綿的岸線上,就集聚瞭碧桂園、合正、富力、世茂、中信、萬科、粵華、華僑城、金融街(000402,股吧)等一大批巨頭。在這些項目中,最小的1000多畝,多數介乎2000-5000畝,最大的金融街金海灣占地高達29平方公裡。??“現在全國已漫山遍野的旅遊地產瞭。”一位開發商代表如此描述今年的旅遊地產佈局。不容忽視的是,今年顯然仍是旅遊地產的激進年。但現在,國內旅遊地產的開發規模到底有多大,一直是一個謎題。海南旅遊地產以價換量大規模投資,帶來的是多地房地產市場的天量供應。在攬客能力上,作為後起之秀的雲南目前遠遠不及海南。近年如此大規模上馬的眾多旅遊地產項目,其去化前景讓人擔憂。以西雙版納為例,據第三方機構的不完全統計數據顯示,目前僅西雙版納景洪區域在售的項目合計建築面積已經超過1000萬平方米,而過去三年西雙版納的年均樓市消化量在100萬平方米左右。在天量供應的背後,西雙版納的大部分開發商不得不面臨的一個尷尬是:項目仍然舉步維艱。此前7月份曾有媒體援引西雙版納景洪房產信息網數據顯示,除瞭萬達和世紀金源等幾個大項目之外,不少項目多日都沒有成交記錄。在大理,去化難的問題同樣困擾著很多開發商。對於大規模紮堆雲南的房企們來說,萬億資本推動的是堆滿雪山洱海之畔的金礦,還是在造就另一個巨大的房地產泡沫?現在並不能言明。“這兩年旅遊地產大規模開發,供需關系明顯不平衡。”綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受記者采訪時稱,“這主要體現在兩個方面:結構性失衡和產品銷售失衡。像海景房,可能就1萬個需求量,卻有3萬個供應量。”作為海南旅遊地產先驅的海南,亦未能“幸免”,旅遊地產投資一度呈井噴態勢,但過度投資以及市場消化能力不足等弊病正在顯現,高庫存成為樓市的一道“傷疤”。海南隨處可見的現象是,高檔住宅小區林立,卻鮮有居民出入,大量商鋪長期空置,成為沉默的資產。據時代周報記者瞭解,三亞、海口等地不少項目正在巨大供應量的泥潭裡艱難爬行。“海南旅遊地產競爭白熱化的重要表現是,價格戰已從局部降價轉為全面降價,並紛紛北上拉客。”據克爾瑞對海南五大主要城市的監測顯示,在供應量同比增幅達63.11%的背景下,海南樓市以價換量,價跌量漲趨勢明顯。珠三角區域的惠州巽寮灣片區,即大亞灣區域是深圳投資客最為集中的區域,據不完全統計,該區域新房總供應量相當於目前深圳年度總供應量的四倍,且房屋空置率高達9成,僅2013年,在惠東巽寮灣10傢開發商就將入市4萬套房源。難以抵禦的低價圈地沖動旅遊地產惡性競爭,是開發商大規模圈地後的結果。不少業內人士坦言,整個旅遊地產領域已經盈利的案例目前還少得可憐,但眾多企業爭相擠入旅遊地產,逃不開低價圈地的沖動。“房企轉型旅遊地產的動因很簡單:低地價與高優惠政策,低成本與高利潤。”亞太城市房地產業協會會長謝逸楓接受采訪時用一句話概括,在他看來,這種所謂的轉型都是權益之計。申銀萬國的一份研究報告顯示,在北京的某旅遊項目拿地價約為100萬元/畝,而當時周邊商品房用地成本為200萬元/畝。另有媒體指出,去年4月12日開工的西雙版納國際旅遊度假區項目,總投資額高達150億元,拿地為20萬元/畝左右,而西雙版納多數土地價格在50萬元/畝左右。同策咨詢研究部總監張宏偉也對時代周報記者介紹,對於熱衷於“圈地”的企業來講,由於土地本身資源的稀缺性、保值增值的功能,旅遊資源的稀缺性,在新的市場機會面前,各類投資主體當然也不可避免利用旅遊地產名義進行“圈地運動”,從而實現土地本身的增值。而中房信旅遊地產事業部總經理胡曉鶯則坦言:“很多開發商在進入旅遊地產領域的時候,僅僅是因為旅遊地產拿地成本相對較低,其實並不清楚旅遊地產該怎麼做。”對於開發商來說,擁有巨大的土地資源還可以成為資本市場融資的強心針,如恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力等上市房企報告中均存在大量的旅遊地產項目儲備。“單純以旅遊為概念的圈地賣房模式難以為續。”蘭德咨詢總裁宋延慶稱,開發商大舉進軍旅遊地產,盡管可以繞開招拍掛圈地,地很便宜,房價也不高,但當地市場是否能支持所圈土地的天量規模,是個很大的難題,“圈地風險很大。”以西雙版納為例,當地此前土地無序開發被相關媒體報道後引發監管部門問責,此後土地審批明顯收緊。2012年6月,雲南省暫停瞭西雙版納州的農用地轉用和土地征收審批,西雙版納州政府向雲南省政府作書面檢查。在此背景下,規控面積高達1萬多畝的西雙版納雅居樂旅遊度假項目,後期能否順利取得發展用地,仍需要不小的智慧。在宋延慶看來,隻有打造好度假旅遊模式,才能找到旅遊地產真正的藍海盈利模式。世聯地產(002285,股吧)華東顧問事業部總經理楊文斌撰文稱,旅遊地產的“低效使用”和“低流動性”,使得物業資產價值和交易無法再次實現。在新的市場形勢下,旅遊地產開發模式轉變勢不可擋,未來“資產化”開發趨勢將成為必然。

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